文／魏逢佑（上海信義房屋 區域總監）

一、 臺商在大陸房產交易之仲介風險、境外流程與資金結購匯實務

1. 市場下行環境下的仲介端風險與不當操作

近年來，大陸房地產市場呈現明顯下行趨勢，成交動能疲軟。部分仲介業者為求生存，往往利用資訊不對稱或提供不真實的行情資訊，刻意壓低業主的預期價格以促成交易。值得關注的是，部分大陸大型仲介企業將「要求業主降價」納入經紀人的績效指標（KPI）及獎金激勵機制，此舉易誘發經紀人的短期不當操作，透過人為手段惡意影響業主對市場價值的客觀判斷，導致資產價值受損。

2. 涉外交易流程之複雜性與資金出境障礙

針對臺灣及境外客戶，大陸房產交易及其後的房款結購匯流程相對繁瑣。由於多數本地仲介缺乏涉外房產交易經驗，常因專業度不足導致臺商在買賣過程或資金匯出時遭遇失敗或延誤。

舉例而言，臺商在完成房產過戶後，若欲將售房款購匯出境，依法規須由「新買方」配合向相關部門調取其名下最新的《產調》（房產權屬調查）資料，方能完備購匯手續。然而，因多數仲介未曾處理此類案件，往往未在買賣合同中明確約定買方的文件交付責任，導致交易後期買賣雙方爆發衝突，直接造成臺商資金出境困難。此外，大陸部分城市針對臺灣人購房另有特殊要求，包括「購房資格審查」、「國安局備案審查」及「戶籍謄本公證」等特定流程，這些均是臺商在進行房產買賣時，需特別將此納入風險評估。

二、 辦理房產繼承之兩岸制度差異與實務流程建議

臺灣民眾在大陸辦理繼承的程序極為繁瑣，兩岸對於認證文件內容的細項條文要求極其嚴謹，整體流程均須經由兩岸公證機關、律師及大陸當地公證人的共同確認。

實務操作上，建議當事人應優先聯繫「大陸房產所在地之公證人」，先行釐清繼承法律關係及應備文件清單，再由臺灣律師或當事人回臺著手準備資料。由於大陸繼承法規與臺灣不同，其第一順位繼承人額外包含「父母」，因此辦理時須準備父母相關證明文件，法律關係更趨複雜。特別是若被繼承人曾有多段婚姻紀錄、國籍變更，或是涉及1949年後因歷史因素導致兩岸相隔之家庭，其處理難度相對較高。此外，若涉及動產繼承，其公證文件必須同步與銀行進行合規確認，避免後續因公證內容不明確，導致不配合匯款。

三、 租客與租賃相關法律風險及處理方案

1. 租客留存引發之交易違約風險

臺商若在出售房產前未妥善清空租客，一旦成交後租客拒絕搬離，極易引發搬遷糾紛與買賣合約違約問題。在大陸法律實務中，若因此導致交屋延宕，業主最高可能需賠償買方售房總額的20%作為違約金，代價極高。

2. 降低租賃爭議之實務建議

為確保交易順利，建議採行以下策略：

• 預先清空：最穩妥的方式是待租客搬離後再進入出售流程。
• 書面協議：若租期尚未屆滿即需出售，必須請租客簽署「搬遷同意書」，並明確約定若房產出售後租客未依限搬離，應承擔之賠償責任。
• 權利放棄聲明：由於大陸法律賦予租客「優先承購權」，臺商在出售房產前，除簽署搬遷協議外，還必須要求租客簽署「放棄優先承購權」證明。若租客拒絕配合，業主可透過快遞或郵寄方式發出正式通知；若租客15天內未予回覆，則該優先權利依法自然消失。

四、 公證授權書常見錯誤與兩岸規範差異

在跨岸房產交易中，公證授權書的法律效力至關重要，其撰寫須嚴格遵循大陸當地的行政規範。首先，公證授權書需全程使用簡體字，若使用繁體字，極可能不被大陸地方政府機構認可而導致退件。其次，若出售房產包含車位，授權書地址欄位須完整書寫與產權證完全一致的車位資訊，否則該公證將被視為無效。

在文字表述上，避免使用「中華民國」或「國民身分證」等政治敏感詞彙。此外，授權內容必須詳盡，並符合各城市特定的格式與措辭要求，切忌使用如「授權委託人處理所有房屋相關事宜」等籠統描述；若未逐項說明所有授權的細項內容，該授權書將因授權不明確而無效。最後，為確保文書合規，建議在正式送件前，先由熟悉兩岸交易流程的專業人員審查，以避免因公證無效須重做，進而引發違約風險。

五、 成交行情失真與「做低/做高房價」之法律風險

在大陸房地產市場，買賣雙方為節省稅費，採取「做低房價」（亦稱AB約、陰陽合同或裝修補償款）的現象極為常見。這直接導致官方顯示的成交價（實價登錄）嚴重失真，買賣雙方常因參考行情失準而誤導定價。對臺商而言，跟隨當地習慣「做低房價」隱含重大風險：一旦合約成交價低於實際成交價，其價差部分的房款將因缺乏合法來源證明，無法購匯並匯出境外。

另一方面，部分買方為減少自備的首付款，會要求虛高合約價格以獲取更高額度的銀行貸款。此舉涉及刑事犯罪風險，臺商絕不可配合。依據大陸《刑法》第75條之一，此類行為極易觸犯「騙取貸款罪」，其後果不僅限於刑事處罰，還將疊加民事違約、行政處分及個人信用受損等風險，後果嚴重。

六、 違建、凶宅及戶口遷移對交易之實質影響

1. 違建風險

在大陸房產交易中，違章建築（違建）一旦遭檢舉，主管機關將立即採取「行政查封」措施，導致房產無法辦理交易過戶，必須恢復原狀後方能解除限制。然而，即便業主事後配合拆除並恢復原狀，由於房屋原先增建的空間價值已不復存在，買方通常不會維持原議定價格購買。此外，若恢復原狀所需時間過長，導致超出買賣合同約定的交屋期限，極易引發後續賠償糾紛。

2. 凶宅風險

大陸法律對於「凶宅」尚無明確定義，實務中多以「違反社會公序良俗」原則進行裁量。其法律追溯極具時效性，通常須在事件發生後約6個月至1年內提起訴訟，法律窗口期極短。且法院採信證據時，必須具備官方出具的證明文件，單憑鄰里口述往往被視為無效證據。鑑於實務上訴訟獲賠金額有限，強烈建議臺商買房前務必自行多方打聽（如諮詢鄰居、保全或多間仲介），透過多管道核查，以規避買到凶宅或鄰近凶宅之風險。

3. 戶口遷移風險

大陸居民對於房產內留有他人戶口普遍存有強烈排斥感，這將嚴重貶損房產的市場價格。過去，大陸戶口系統無法強制遷出，即便取得法院判決，民政機關亦可能不受理。近年雖開放業主可申請將他人戶口遷至「公共戶口」，但通常需耗時3至6個月，極易與過戶時程產生衝突，造成合同履約風險。

七、 臺商售房款或薪資購匯出境之實務障礙

1. 銀行端的行政阻礙

在辦理售房款或薪資購匯出境時，實務上常遭遇部分中資銀行的消極抵制，以「業務不熟（不會辦）」或「購匯額度不足」等理由拖延或阻礙辦理。針對此類情形，建議臺商可考慮將相關款項轉至對涉外業務熟悉度較高的外資或臺資銀行，確保購匯作業順利進行。

2. 地方政府規定

此外，地方政府針對資金出境可能有額外的限制性規定。例如，要求當初購置房產時，資金必須是由境外匯入之美金並在境內結匯，方符合出售後購匯出境的資格。若當初購房時是直接以人民幣支付，則在資產處置後，該筆售房款的出境可能面臨限制，臺商在規劃資金回流時須特別注意此項原始憑證的要求。

八、 售房款回臺之稅務認定與規劃路徑

依據臺灣現行稅法，大陸售房款被認定為「大陸地區來源所得」（即國內所得），而非海外所得。若交易產生獲利，納稅義務人仍須將其併入當年度個人綜合所得稅申報，適用稅率最高可達40%。為減輕稅負壓力，實務上常見以下合規規劃路徑：

1. 大陸售房無成本計稅法：採取以成交價的12%作為「推定獲利」之計稅方式，再併入個人所得稅。此法可顯著降低稅基，實質稅率通常可有效降至2%至3%（最高不超過4.8%）。
2. 運用7年核課期：根據稅捐稽徵法相關規定，若資金於售房行為發生超過7年後再行匯回臺灣，不需再行繳納所得稅。
3. 經第三地匯回與免稅額運用：另外，過往台商常將大陸售房款匯到香港或新加坡之後，再利用海外投資的免稅額度（每年750萬新台幣），將錢匯回台灣。這種方法，仍具備稅務風險，因為該收入實際所得的來源地，是大陸地區，屬於國內所得，而非海外投資所得，需謹慎選擇。