文《段士良》
臺灣資誠聯合會計師事務所合夥人
大陸普華永道諮詢顧問有限公司合夥人
海基會臺商財經法律顧問

隨著大環境的變化，近年臺商紛紛調整中國大陸產能，並陸續思考處分中國大陸廠房，如何策略性調整中國大陸資產？如何將利用率低的中國大陸不動產處分變現？以及如何將處分後的價金安全匯至境外？甚至若被大陸政府徵收或是要參與當地的都市更新或利益統籌方案需要注意什麼?都是近年大陸臺商的熱門議題，作者將以多年來協助臺商成功處理數十件不動產相關案件經驗與各位讀者分享。

首先，處分大陸不動產主要有三種方式，一為由大陸公司直接處分大陸不動產，二為處分持有大陸不動產的大陸公司，三為處分持有大陸公司的境外公司，圖示如下。

第一種方式最直接了當，交易風險也最低，但是由於稅負過於龐大，實務上若不動產增值偏大，沒有人會採取這種方式；第三種方式則因為買方海外需要有足夠外幣支付，美中貿易戰開打後，買方多為陸資企業，陸資企業通常沒有足夠外幣能夠在海外支付，若限定以此方式交易，恐需花不少時間等待符合條件的買方出現，且即使有這樣條件的買方，由於缺乏競爭，售價通常也不會好，因此目前實務上都是採用第二種方式處分居多。然而採取第二種出售股權的方式間接處分不動產，最關鍵的問題就是如何確保交易安全。

中國大陸是外匯管制國家，資金付匯到境外需要符合外匯管理局的條件，而支付股款出境必須要有大陸工商局的股權變更登記作為必備文件之一，也就是說除非先把持有不動產的目標公司移轉給買方，否則臺商海外母公司是不可能收到股權價款的，就算是訂金也都付不出境。確保交易安全最好的方式就是一手交錢一手交貨，如果這個交易必須先交貨(公司股權)然後才能收錢，勢必會讓惡意買方有不少空間取得公司股權後不付款，這就是為什麼常有臺商處分了大陸公司後卻收不到股款的原因，甚至連臺灣上市櫃公司都有不少遇到詐騙的案例，有公司董事長還因此被小股東控告背信，不但拿不到錢還惹了一身腥。

惡意買家通常來自於中介，大陸中介良莠參差不齊，很多臺商對不動產價格其實沒有概念，這時就可能被中介影響最終出售價格，大陸中介慣例一般只跟賣方收佣金，但若能幫買方砍價一定程度，就可能再從買方取得更高比例的獎金； 此外，中介佣金行情從成交價的1%-5%都很常見，但不良的中介可能想賺的卻不是這種「蠅頭小利」，而是當惡意買家只花10%訂金就將目標公司股權騙到手後卻不用付的另外那90%。建議賣方應該多找有信譽的中介公司，不要簽獨家中介約外，佣金也應該是按最後海外實際收到的股款依約定比例支付。

有些臺商可能會認為監管帳戶可以確保交易安全，這部分要提醒臺商，監管帳戶其實分為兩種，一種是防君子不防小人的監管帳戶，也就是由雙方共同出印章，銀行見到兩顆印章才會放行，但是其實戶頭所有人只能是其中一方，因此在法律上另一方並沒有保障，只要戶頭所有人說印章丟失即可把另一方排除在外；唯有需要買賣雙方再加上銀行共同簽署三方合約的監管帳戶才算是正式的共管帳戶，但是即使如此，就算公司已經過戶給買方，只要買方找個理由通知銀行不能付款，銀行還是會等買賣雙方協調後才會支付，由於監管帳戶通常有固定期限，期限到了銀行只能將共管資金原路徑返還給買方，因此惡意買家會在公司過戶後找個理由通知銀行不能付款，等監管帳戶到期，錢還是會回到買方手中。

然而，即使買賣雙方都有誠意進行交易，程序上也很可能卡在第三方導致買方無法付款，比如開發區的管委會可能會對進駐的買方產業進行審核、工商局變更股權前要求公司所在地的村委背書，以及銀行代替外匯管理局審核買方資金來源是否合規時從嚴認定等，尤其大陸的銀行喜歡存款業務遠勝於放款業務，錢卡在銀行帳戶越久對銀行越有利，因此在交易之前其實有非常多的事前工作需要處理，才能確保賣方最後能收到股權價款。

另外一個需要注意的風險是土地增值稅認定風險，雖然方式二採取的是股權轉讓交易，照理只需要按處分股權的資本利得依10%繳納企業所得稅，但大陸仍有不少地方稅局會以避稅為由認為企業是「以股權轉讓之名行土地轉讓之實」，稅局若採此觀點課徵土地增值稅，企業稅務負擔將會大幅增加，因此事前規劃與溝通有其必要，尤其是曾經作出此類判斷的稅局更是要小心；此外，若採上述（方式三）間接移轉大陸公司，依照大陸稅法規定視為直接移轉大陸公司，仍須向大陸稅局申報繳納企業所得稅，由於稅局處理此類間接移轉申報納稅案件的人員通常是較有經驗的反避稅單位，土地增值稅風險自然也會高很多。

出售股權外，如果廠房周邊已經都市化，有部分臺商也會探詢「合建合售」或「合建分屋」模式。由於目前大陸相關法令不夠明確，土地增值稅、契稅等都有當地稅局認定的變數，還牽涉價格重估問題，況且土地開發動輒數年、開發期間面臨政經變化及合作方違約風險均不可測，如果真的想合建，最好尋找有品牌的大型建商合作，且相關合約務必明確各自權利義務，若是沒有營建背景的臺商則需要非常謹慎評估。

也有些位在廣東地區的臺商會遇到「利益統籌分配」項目，基本上就是由當地政府牽頭，將劃定區域內的住房、商場及工業用地一起改造，創造出的利益大家共同分享的概念，通常都是比較老舊的區域政府為了地方更新發展而自行或委由開發商發起，有點類似我們的「公辦都更」，只是這類的「公辦都更」不限於住房，而是連同工業及商業不動產一起更新，既然類似「公辦都更」就有利益分配的問題，集體用地跟國有用地價值不同，住宅、商場跟工廠的價值也不同，就更不用說各自所在位置優劣也會影響價值了，不少外商不了解利益統籌分配的相關規定，在市場訊息混亂以及對大陸相關法規不了解的情況下，常會做出吃虧的決定，這部分建議還是要諮詢有經驗且正直的專業顧問。

就算是土地被政府直接徵收，也需要注意徵收程序是否符合大陸土地徵收免納土地增值稅的相關規定，有不少地區政府會編列預算購回已出讓的國有土地，收回後變更地目再對外以更高價「招拍掛」出售，由於前來談判與收儲的單位都是政府部門，談判時也向企業保證這是屬於政府徵收免納土地增值稅，因此不少公司很容易就相信這是屬於免徵土地增值稅的政府徵收，但是之後面對稅局時，只要相關程序不符政府徵收規定，或是沒有稅法規定的有效文件作為免稅佐證，稅局還是會向企業徵收土地增值稅，因此不要以為土地是賣給政府就一定不用繳納土地增值稅。 

至於處分時機，中國大陸一般工業用地使用年限是50年，但是當剩餘使用年限少於30年，物流業者買家就會開始縮手，少於25年甚至連想買來擴廠的實業買家，或專門獵地先行出租、之後視情況出售的投資型買家也會開始縮手。若臺商原有廠房已經沒有在生產自用，最好定期檢視要出租或要出售的決策，如果打算要出售，最好就不要長租，就算要出租也要注意保留終止租約的權力，以免未來要出售時，承租方獅子大開口要求清租補償。至於土地使用年限一但低於20年，除非是有可觀的「三舊改造」價值，售價很可能只會逐年遞減，臺商應及早評估。

筆者在過往案件中的心得是，成功與否經常決定在談判者，不少案例一開始臺商都會找當地臺幹為代表與對方談判，但牽扯利益實在過大，有些臺幹也可能從中收取好處出賣自己人，筆者也經常被買方或中介私下接觸希望筆者在售價或交易條件上向賣方做出對買方較有利的建議。

此外，談判過程買賣雙方還會有各種問題，諸如買方提出資金需要借貸、賣方希望售後租回、人員清退的時機、帳上剩餘資金的處理、或甚至是買方盡職調查提出的種種問題回覆等，因此強烈建議臺商一定要找有稅務、法律專業、具有中國大陸工商登記實務經驗，並熟悉大陸金融實務操作，且能代表公司與股東利益的談判專家，能作主的老闆反而盡量不要站在第一線，否則將少了轉圜空間，不利談判。

基於稅負考量，臺商都是採取出售公司股權方式間接處分不動產，但是由於中國大陸是外匯管制國家，必須先將股權過戶給買家後再完成申報納稅程序並經外管銀行確定買方資金來源合規，資金才能從買方戶頭匯至賣方境外帳戶，只要其中一個環節沒有滿足要求，賣方就無法收取股款，若遇到惡意買家更可能永遠無法收回，臺商多年心血毀於一旦，千萬必須小心謹慎。