文/陳華昇
台灣經濟研究院 兩岸發展研究中心主任

房地產是中國大陸過去數十年間拉動經濟的重要引擎，為經濟增長的支柱之一。長期以來，中國大陸政府一直在政策上採取支持和引導房地產業發展的立場，然而，近年來因美中經濟戰、Covid-19疫情影響經濟成長的力道，致使其房地產業發展受到衝擊。加上房地產業長期持續快速擴展造成「資本無序擴張」，也促使中共中央出手壓抑房地產業者，尤其是國有銀行對大型房企暫停放款、抽銀根，導致從2021年中開始，恆大等許多知名房地產集團出現債務危機。

當前中國大陸房市持續陷入困境，房地產業正面臨著重大發展挑戰與經營風險；本文謹分析其房地產市場現階段之難題、困局與挑戰，進而探討其面臨的危機與風險。

中國大陸房市面臨困局

觀察中國大陸房地產景氣指數，已由2021年2月的高峰101.45下跌至2022年12月94.35，房地產呈現出持續兩年的景氣下滑趨勢。2022年中國大陸整體房市成交量年減幅達39％，中國指數研究院的數據顯示，2022年中國大陸法拍屋之掛拍數量達60.6萬套，較2021年增加35.7％，創下歷史新高。截至2022年底，中國大陸有290個大型建案曾停工，其中仍處於停工狀態者達126個；有購房計畫的居民占比從2020年第4季的11.6％，下降到2022年第3季的7％。以上資訊與數據顯示，中國大陸房市正面臨重大困境；雖然隨著防疫封控解除，經濟活動逐步恢復，今（2023）年1、2月中國大陸房地產景氣指數已略為回升至94.45及94.67，然整體而言，房地產市場恢復的速度與幅度仍有待觀察。

大型房企破產及爛尾樓事件戳破房市泡沫

自2021年下半年的恒大面臨破產危機後，形成連鎖效應，至少有超過200家的中國大陸房地產公司倒閉或瀕臨破產；2022年第3季爛尾樓情勢擴大，河南、湖北和湖南等地有許多購房業主聯合起來採取集體行動停止向金融機構繳納貸款，從而又促使西安、深圳、滄州等地方政府發布收緊預售資金監管的政策，顯示其房地產業債務問題嚴重，房市交易失序，引發房市泡沫破裂衝擊中國大陸經濟及金融市場穩定的疑慮。

由於房地產市場對於中國大陸經濟發展深具影響性，房地產業及其相關行業佔全國GDP比重超過兩成，以至於2022年中國大陸經濟成長率僅3％，遠遜於2021年的8.1％，可見當前中國大陸房市困境已嚴重衝擊其整體經濟成長。在此情勢下，如未能在短期內妥善化解房市困境與危機，極可能為中國大陸帶來系統性金融風險。

多重因素同時併發衝擊房市發展

事實上，近年來美中科技戰、疫情爆發及經濟轉差等內外因素，極不利於中國大陸的房市發展。2021年起，無論是中國大陸科技大廠陸續成為美國科技制裁的對象（如海康威視），或者是美國對中國大陸半導體進行制裁和圍堵措施，致使體質欠佳的半導體廠出現經營困境（如弘芯半導體），凡此都使得中國大陸科技產業發展陷入停滯，眾多科技大廠在各地的新建廠房被迫停擺，甚至爆發裁員潮，拖累武漢、杭州、重慶一帶的房市發展。

同時，過去1年來，受到防疫封控政策及經濟持續下行影響，許多企業生產經營陷入困境，乃不得不出售商辦大樓、廠房土地甚至壓低價格出售房產變現，以因應營運困局；未能順利脫手者，房產被迫淪入法拍市場，又進一步衝擊房市發展，不僅不利房地產業的復甦，更導致房市陷入不景氣的惡性循環。

中國大陸近年產業鏈外移，造成大量失業人口，以及民眾收入減少，影響購屋意願。中國大陸社會呈現人口負增長、高齡化的趨勢，對於房屋需求減少。加上過去3年受到疫情擴散及防疫封控、動態清零措施影響，內需市場發展停滯，中國大陸民眾對未來經濟景氣感到悲觀，雖儲蓄大幅增加卻緊縮消費，房市交易量減少，房價跌多漲少。

疫情期間，地方政府財政收入減少，又投注大量財政經費用於支應防疫檢測、快篩及民生醫護設備之所需，全國許多地方財政耗盡，難以進行大型建設投資，亦不利於營造建築產業，因而開發商資金斷鏈致破產而拖累區域房市與房價之情事時有所聞。凡此種種因素，都對中國大陸房市負面發展影響深遠。

房企債務危機引發地方政府財政風險

自2021年恆大事件爆發以來，中國大陸各地方湧現中小型房地產業者倒閉潮，房地產企業的流動性及財務危機持續延燒。一方面中共監理單位為維持市場秩序而進行的干預和限制措施，影響房地產市場供需及房企經營，可能引發流動性危機衝擊金融市場的穩定；另一方面，因為地方財政命脈在土地出讓，以及來自土地、房產之課稅，而近期以來，房地產業者面臨經營危機，一旦房地產業者倒閉、擔保品又不足額，則金融機構原來對其放貸將追討無門成為爛帳，地方政府不僅須處理金融機構資金不足問題，更難以向地方銀行取得資金維持財政平衡。

2022年房企困局使其普遍面臨銀行貸款和資本市場籌資難度及成本提高，因而引發更多房企債務違約事件，不僅房地產市場和金融體系系統性風險升高，也大幅增加地方政府隱形負債，其財政風險持續升高。由於地方財政與房地產已長期糾結在一起，如房地產市場衰退的難題未能有效解決，可能進一步重創中國大陸經濟、金融與地方發展。

提振房市政策尚未奏效，房價下跌風險仍在

由於房市困境、房企債務危機已引發地方政府財政與金融市場穩定的高度風險，故自2022年12月中國大陸封控措施解除後，其中央與地方政府也都試圖放寬房市調控政策，推出利多政策，分別由供給端、需求端出手拯救房市，相關政策措施包括：以降準、降息增加貨幣供給，鬆綁購房五限（限購、限貸、限價、限售、限商），調降個人房貸首付比率和貸款利率；推出金融支持房地產16條措施；透過「保交樓」，協助房企、城市建設投資公司、銀行債務協商，展延貸款期；各地、各城市並取消限購、限售令等，目的在挽救低迷房市，避免房地產業資金鏈斷裂，提振及活絡房地產市場交易，穩定房市供給，並藉由房市重振以帶動相關行業及總體經濟發展。

然而中國大陸房市復甦力道微弱，畢竟中共當局雖不樂見房市困境拖累國家經濟，然亦不願房地產市場快速轉好而致房價再度飆漲、房市再現炒作之風。2022年10月習近平於「二十大」報告再提「房住不炒」，使得媒體輿論和社會大眾認為政府基本立場仍是希望抑制房價大幅攀升、打擊炒作房市行為，致使未來房地產作為投資商品的風險加大，從而也降低民眾和企業之購屋意願。

結語

2022年中國大陸房地產銷售額較2021年減少四分之一，衝擊傢俱、家電、裝潢設計等相關產業，因房市不振、房價下跌形成的負面財富效果，更抑制了民眾消費。

未來一段時間，中國大陸房地產業者、營造開發商仍普遍面臨銀行貸款不易和資本市場籌資難的困境，且房企債務違約的潛在危機可能大幅增加地方政府隱形負債，並引爆系統性金融風險。不僅將衝擊大陸臺商的營運，同時也會造成包括臺灣在內的全球金融市場動盪。政府與企業均應密切關注中國大陸房市困局與房企債務問題，及早作好風險管理，以因應可能發生的變局。