文／段士良（資誠聯合會計師事務所合夥人、海基會臺商財經法律顧問）

近期中國大陸不動產持續低迷，即使中國大陸政府採取降息降準等貨幣政策向市場持續放送資金，不動產市場至今仍無明顯起色。就實務經驗來看，2023年至今，筆者每次與客戶委託的房地產仲介開會，前半小時大概都是聽仲介解釋現在大陸有多不景氣，目的無非是希望讓客戶可以降低對不動產售價的預期；此外，在一些先簽意向書然後給賣方半年退出營運後再簽正式股權轉讓協議的廠房土地交易，也確實出現買方違約的情形，若賣方不肯重新議價(降價)，買方即使放棄訂金也在所不惜。

美中競合的大環境影響中國大陸工業用地需求
在美中貿易競爭的大環境下，從中國大陸直接銷售至美國市場的態勢確實面臨挑戰。川普時代加徵的關稅影響外，近來美國消費者對中國大陸製造產品的好感度降低，導致美國採購方轉向替代生產國下單，雖然目前看來中國大陸製造商也會透過東協及墨西哥的工廠間接銷售美國市場，但這些外移的供應鏈還是會對中國大陸經濟產生重大影響，間接降低製造商對大陸工業用地的需求。

房地產「三條紅線」政策衝擊工業用地價格
對臺商土地廠房售價最直接的不利影響，還是來自於2020年中國大陸房地產「三條紅線」政策公布後，限制開發商的借貸能力，導致包括恆大和融創中國等多家大型開發商違約並陷入財務危機。這些問題對整個行業造成連鎖反應，導致投資和市場信心下降，多年持續繁榮的房地產行業出現調控，雖然住房市場看似跟工業用地沒甚麼關聯，但是很多買家都是看上工業用地未來可能在都市計畫變更使用類別產生的增值，所以買家對未來住宅或商業用地的評估價值下降，自然也會衝擊臺商手上的工業用地價格。
對中國大陸未來經濟持樂觀看法的臺商則認為，大陸人口多，只要內需市場能夠蓬勃發展，經濟還是可以持續向上；只要經濟持續向上，土地的價格遲早會起來。就像臺灣的房地產市場一樣，這數十年來臺灣景氣起起伏伏，但長期看起來房地產的價格還是持續上漲的。

應注意中國大陸土地使用權年限
大陸臺商依所處產業鏈及規模大小不同，有人選擇繼續增加大陸投資，也有人選擇離開大陸。選擇從大陸退場的臺商在判斷處分大陸廠房土地時機時，經常會忽略兩岸不動產本質上的不同，習慣用臺灣常見的思維判斷，忽略了臺灣的土地持有權沒有期限，但在中國大陸即使有國土證的工業土地也只有50年的使用期，到期後政府就算不收回，也會用市價再次出讓，或另加投資強度及稅收貢獻的附加條款。早期臺商投資大陸用便宜資金圈地的環境早已不再，不是不能等，而是可以等短，但不能等長。

臺商處分土地廠房的決策考量
臺商欲處分廠房土地應先對不動產價值有初步的評估，尤其在最近價格波動較大的時候，若對自己的不動產價值沒有個心理價，很可能被不動產仲介或買家佔便宜。
臺商若將目前已經無營運的廠房出租，廠房的價值至少就是從現在開始到土地出讓到期可收到租金總和的折現值。但切記房產出租所得課徵25%企業所得稅後（稅後淨利為75%），股利匯出得再課徵10%預提所得稅（75%*10%），共計32.5%的稅負成本（25%+7.5%），如果現在可出售的價格高於前述租金的折現值，應該就是適合的出售時機。
直接出售不動產會有非常高的土地增值稅，所以目前都是以股權出售的方式間接出售土地廠房，出售股權獲利的所得稅僅10%，即使土地廠房售價跟租金折現值一樣，稅後的獲利也會是出售股權比較高。
很多臺商都是2000年以後才進入大陸批地設廠，大部分臺商持有的工業土地使用年限還有二、三十年，似乎有很多時間可以慢慢等，但實則不然。很多有背景的大陸買家有能力買下臺商土地廠房，再利用獎勵政策取得更大容積率擴建廠房增加出租面積，或是等待下次都市計畫變更地目讓土地價值倍增，只是這些運作都需要足夠的時間，因此就算之後景氣復甦，如果臺商土地的剩餘使用年限不足(一般至少是20年)，買家可能會擔心不夠時間運作另尋目標，臺商的土地價值就只能按租金折現值來評估。
在出租廠房至到期日還有另一可能狀況，就是到期前被政府或相關單位徵收或收回，首先不管來談的單位是不是政府機關，臺商一定要確認該筆交易是不是屬於徵收，因為徵收具有強制力，而且徵收不用繳納土地增值稅。過往有一些案例是政府相關機關前來討論徵收，讓臺商誤以為徵收談判空間小，只能配合相關機關進行，沒想到隔年國稅局居然要求臺商繳納土地增值稅，進一步了解才知道政府來談的是收回而不是徵收，既然是收回，效力就跟一般買賣無異，只是買方是政府機關或是其附屬單位，所以該繳的稅通通都必須繳納，因此就算來談的單位是土地儲備機構或是街道辦事處，也一定要確認相關買賣文件是否符合徵收規定。

結論
建議擬規劃退場的臺商應先了解土地使用剩餘年限，設定出售的最終期限，在這期限內只要售價高於租金折現值都可以考慮出售。最重要的是，中國大陸是外匯管制國家，出售股權過程無法一手交錢一手交貨(股權)，必須先將股權過戶給買方，待完稅並獲得相關政府審批後，股款才能由買方名下戶頭對外付匯到賣方境外帳戶，也就是先交貨後才能收錢。由此可能衍生的仲介詐騙、買方違約不付款、稅局課稅計算過高或是地方政府行政干預等常見困擾，建議交由專業人士處理。